환지처분에 따라 토지 변경 시 양도로 볼 수 있는지 여부

관리처분계획에 따라 정비사업 시행 후 새로이 조성된 건축물 등을 분양받는 경우에는「소득세법」제88조에 따라 양도에 해당하지 아니하므로 그 처분손익을 인식하지 아니하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 아래 회신사례를 참고하시기 바랍니다. ○ 법규법인2013-41(2013.3.28.) 내국법인이 도시정비구역안의 토지 등을 정비사업 시행자에게 제공하고 관리처분계획에 따라 정비사업 시행 후 새로이 조성된 건축물 등을 분양받는 경우에는「소득세법」제88조에 따라 양도에 해당하지 아니하므로 그 처분손익을 인식하지 아니하는 것이나, 환지받을 권리면적의 일부를 환지청산금으로 교부받는 경우에는 그 청산금을 실제로 수령하는 날이 속하는 사업연도에 익금으로 산입하여야 하는 것입니다. 1. 사실관계 ○ 질의법인의 공장 소재지와 그 주변지역은 2008. 1월 ｢도시개발법｣에 따라 도시개발구역으로 지정․고시되었고, - 2009.4월 사업시행자가 작성한 도시개발사업 실시계획이 인가․고시되었음 ○ 사업시행자는 상기 도시개발사업을 ｢도시개발법｣ 제21조 에 따라 환지방식으로 시행할 계획이며, - 질의법인은 환지 계획에 의해 종전의 토지를 제공하고 새로 조성된 토지를 취득할 예정임 2. 질의내용 ○ ｢도시개발법｣에 따른 환지처분으로 토지가 변경되는 경우 양도로 볼 수 있는지 여부 3. 관련법령 ○ 법인세법 제15조 【익금의 범위】 ① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산(純資産)을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다. ③ 제1항에 따른 수익의 범위와 구분 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 법인세법 시행령 제11조 【수익의 범위】 법 제15조제1항의 규정에 의한 수익은 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. 2. 자산의 양도금액 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다. 1. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우 2. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우 ○ 소득세법 시행령 제152조 【환지등의 정의】 ① 법 제88조제2항제1호에서 "환지처분"이란 「도시개발법」에 의한 도시개발사업,「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반 정비사업 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다. 4. 관련사례 ○ 법규법인2013-41(2013.3.28.) 내국법인이 도시정비구역안의 토지 등을 정비사업 시행자에게 제공하고 관리처분계획에 따라 정비사업 시행 후 새로이 조성된 건축물 등을 분양받는 경우에는「소득세법」제88조에 따라 양도에 해당하지 아니하므로 그 처분손익을 인식하지 아니하는 것이나, 환지받을 권리면적의 일부를 환지청산금으로 교부받는 경우에는 그 청산금을 실제로 수령하는 날이 속하는 사업연도에 익금으로 산입하여야 하는 것임 ○ 법인세과-907(2010.10.4.) 법인이「도시 및 주거환경정비법」에 따라 정비구역안의 근로자 기숙사 용도의 기존 아파트를 주택재건축조합에 제공하고 관리처분계획에 따라 새로운 아파트를 취득하는 경우에 있어서, 기존 아파트의 제공은「소득세법」제88조제2항의 규정에 따른 환지로 보아 양도손익을 인식하지 아니하는 것이며, 새로이 취득하는 아파트의 장부가액은 기존 아파트의 장부가액에 재건축사업과 관련하여 납부한 부담금을 가산한 가액으로 하는 것임 ○ 법인세과-781(2009.7.13.) 내국법인이 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 정비구역안의 토지 및 건물을 정비사업 시행자에게 제공하고 관리처분계획에 따라 정비사업 시행 후 새로이 조성된 토지 및 건물을 취득하는 경우 당해 토지 및 건물의 제공은 ｢소득세법｣ 제88조제2항 에 규정된 환지로 보아 양도로 보지 않는 것이나, 정비사업 시행자로부터 토지 등의 권리에 대한 대가로 청산금을 교부받는 경우에는 당해 청산금에 상당하는 종전 토지 및 건물은 유상으로 양도한 것으로 보는 것이며, 추가로 부담하는 청산금은 토지 및 건물의 취득가액에 가산하는 것으로 당해 법인이 토지 및 건물을 구분하여 계상하는 경우에는 동 청산금은 건물에 대한 자본적지출로 처리하는 것임 ○ 서면2팀-2436(2004.11.24.) 법인이 소유하고 있던 토지 등을 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업조합에 현물출자하여 그 관리처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받는 경우 소득세법 제88조 의 규정에 의거 양도에 해당하지 아니하므로 그 처분손익을 인식하지 아니하는 것이며, 정비사업에 의한 관리처분계획에 따라 토지 등의 대가로 취득한 신축아파트의 취득가액은 당초 토지 등의 취득가액에 도시및주거환경정비법 제57조 의 규정에 의하여 추가로 부담하는 청산금을 가산한 금액으로 하는 것으로서, 이 경우, 당해 법인이 토지와 건축물로 구분하여 계상하는 경우에는 동 청산금 부담액은 건축물에 대한 자본적지출로 처리하는 것임 감가상각이 진행중인 고정자산으로서 사업연도중에 자본적지출이 발생한 경우 감가상각범위액은 자산의 취득가액 및 미상각잔액에 자본적지출액을 포함하여 법인세법시행령 제26조 의 규정에 따라 계산하는 것임 ○ 대법원2002두6149(2004.6.11.) 이 사건 상가는 분양가액 범위 안에서 종전에 원고가 소유하였던 이 사건 토지의 권리변환으로서의 성질을 가지고, 그 권리로서의 동일성이 유지되므로 이 사건 토지 중 이 사건 상가의 분양가액에 상응하는 부분은 양도소득세의 과세대상이 되는 자산의 양도라고 보기 어려움 ○ 서울행정법원2005구합4974(2006.07.21.) 실제로 환지처분을 토지소유자 중심으로 보면 그 토지의 지목이나 지번이 변경되더라도 신구의 소유권이 계속되므로 이를 가리켜 자산의 유상양도라고 할 수 없다는 면에서 그것을 토지의 양도라 볼 수 없다(대법원 1978. 4. 11. 선고 78누12 판결 참조)는 법리를 반영한 것으로도 볼 수 있음